天天房产8月23日讯：如今的房地产市场越来越脆弱，一点风吹草动都能掀起大浪。早间，官媒发布一则消息：经济日报发表文章指出，“房住不炒”是促进房地产市场平稳健康发展的一项总原则，不应也不会改变，须长期坚持。房地产是国民经济的支柱产业，这是客观事实。不夸大其作用，像过去一样对这一行业存在过度依赖的倾向；也不能轻视其在宏观经济中的作用、对上下游产业的带动作用。在坚持“房住不炒”定位的同时，我国还加快构建多层次住房供应体系，明确了住房保障的顶层设计。

无独有偶，天天房产获悉，债券市场数据显示，上午11时许，“21龙湖02”跌超20%，盘中触发临时停牌。对于二者间是否存有关联，不置可否。但可以肯定的是，会引发不少人数的联想。


(资料图片仅供参考)

（图片来源：同花顺公开数据截图）

据了解，该上述债券发行总额为人民币10亿元，债券期限为7年，附第5年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，票面利率为4.40%。

不过，此前有消息称，龙湖企业拓展有限公司已将17亿元人民币拨入“18龙湖04”债券兑付专户。至此，龙湖集团年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月份到期1.19亿元。龙湖集团7月份共偿还41.9亿元人民币公司债，8月份共偿还41.8亿元人民币公司债。

同时， 从龙湖集团近日发布的未经审核的中期业绩来看喜多于忧。

先看下同期数据对比，如：

物业销售方面数据，2023年上半年，龙湖集团合同销售额为人民币985.2亿元，较上年同期提示14.81%，对应销售总建筑面积为579.9万平方米，提升11.84%，平均销售单价16989元/平米，较上年同期略有提升。

营业额方面数据，上半年营业额为人民币620.4亿元，同比减少34.56%。

股东利润方面，上半年，股东应占溢利为人民币80.6亿元，同比提升7.6个百分点，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长0.6%至人民币65.9亿元。

盈利指标方面，毛利额为人民币139.0亿元，同比下降31.02%；毛利率为22.4%，同比提升1.1个百分点；核心税后利润率为12.6%，同比提升2.3个百分点；核心权益后利润率为10.6%，同比提升3.5个百分点。

债务数据显示，截止上半年末，龙湖截图净负债率（负债净额除以权益总额）为57.2%，较上年同期上升1.9个百分点，在手现金为人民币724.3亿元，较上年同期减少151.2亿元。

综合借贷总额为人民币2,070.9亿元，较同期减少52.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%，同比提升0.27个百分点；平均贷款年限为7.19年，上年同期为6.28年。

每股基本盈利为人民币1.316元，剔除公平值变动等影响后之每股核心基本盈利为人民币1.076元。董事会决议宣派中期股息每股人民币0.32元，上年同期为0.32元。

总结下吧，简单来说，上面的数据告诉大家，龙湖上半年物业销售增加14.8%、营业下降34.5%、毛利下降31%、毛利率及核心利润都在提升；另外，债务小幅提升、借点钱比之前是贵了些，单每股盈利也增加了，派息呢，基本也就减1分钱。

或许，好多人都不懂，为啥毛利下降三成，公司赚的钱比上年同期还在增加？另一组数据可以看得更清楚些，如图所示：

上图为龙湖2023年上半年未经审核的中期业绩数据，挑重点，上半年增加的数据都有哪些：

其他收入及亏损：8670.1万元，去年同期亏损2.56亿元；

投资物业公平值变动：约18.45亿元，去年同期约15.55亿元，增加2.9亿元；

其他衍生金融工具公平值变动：9628.8万元，去年同期亏损6319.3万元；

销售及市场推广开支：24.13亿元，去年同期为21.58亿元，增加2.55亿元；

应占合营企业业绩：11.17亿元，去年同期为1.43亿元，增加9.74亿元。

总来说，销售等开支增加了，投资物业公平值及其他衍生金融工具公平值大增近4亿元，除此之外合营企业有了飞速提升近10亿元。

“至于投资物业公平值及其他衍生金融工具公平值这都是“纸面价值”。”

同时，业界人士对龙湖上半年业绩也给出中肯评价，“增加公允值计入业绩后，虽然对当期业绩数据存在一定粉饰作用，但无大碍；放诸整个行业，又还有哪几家房企能拿出像龙湖这样的成绩单？“

对于龙湖的风险不妄议。

正如，龙湖集团召开中期业绩发布会当日，其间对近期公司受邀参加央行、证监会座谈会的情况作出回应：龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶对参与央行、证监会调研一事予以确认，指出会上所感受到监管领导对民营企业的关心和支持是非常明显的，明确提出要强化金融市场，来支持优秀民企的合理投资需求。

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