根据统计部门发布的最新商品房销售数据显示,不出意外,房价下跌的城市继续增加:

在监测的70个大中城市中,10月份房价环比下跌城市数量(包括几个持平的城市)为57个,比9月份继续增加5个,下跌城市数量占比也从74%增加到81%,如果按这个速度下去,再过3-4个月所有城市房价都转跌了。之所以让人不意外,主要是房地产面临的形势已发生根本性的变化,而且早有先兆,那是如何看出来的呢?还得从今年的“两个变化说起”。

2021年的房地产行业已有两个非常显著的变化:

一是没有大而不倒大房地产企业。在过去的印象中,房企资金实力雄厚,拿一块地,动不动就是几十亿,但从恒大、泰禾、华夏、花样年、蓝光、新力等房企巨头债务危机情况来看,他们其实是很脆弱的,在行业趋势下,朋友之间的救助几乎不可能。

二是购房者对房价的预期迎来了前所未有的转变。以前在很多人心目中,房价是“永远涨”,现在呢?虽然没有一个确定的数据,但看涨房价的人明显少了起来,包括一些专家和学者也有些悲观,从看多阵营转为谨慎,甚至看空。

不知道大家有没有注意到一个现象,过去二十年,房地产快速发展,很少有听说大型房企出现问题的,而今年有这么多龙头房企相继卷入债务危机,这里面必然有一个非常重要的因素:那就是房价不涨了,下降的趋势越来越明显。我们来看一下财联社发布的一则信息或可看出一些端倪。

据财联社11月14日报道,目前全国起码有21座城市发布“限跌令”,以防止恶意降价,如果说三四线小城市降价倒属正常,但包括广州、厦门、南京等这些大城市也出现了大量“工抵房”。说白了,就是变相降价,且有蔓延趋势。

以笔者所在的南京为例,开始是都市圈率先降价,某园的房子以6折开售全城,当初不少人还认为项目并不在南京地界上,但半个月不到,郊区开始出现8折工抵房,然后接着6.5折的房子也有了,而上半年核心区还是几千人摇号、8成首付的楼盘,现在也逐渐开始松动,卖不完也成常态,大家不约而同的开启了分销。

可以看出,楼市寒意阵阵才是压垮房企的最后“一根稻草”。当楼市一直处于上涨过程中,即便房企有危机,必然也会有人拯救,因为他们不担心会被带到沟里,还会有利可图,什么并购、收购项目也非常之积极,但若果像现在都看不到啥希望,谁敢救?想当初恒大可以不费吹灰之力引进1200亿“战投”,现在怕是12亿都难。大家不傻,没人愿意做亏本买卖。

当然,这两个月楼市的暖风也是阵阵袭来,按照国家的说法,就是要确保房地产行业健康平稳发展。很明确,行业虽发生扭转,但需要房地产软着陆,不伤及其他,特别是金融、经济安全。可以看到,包括对房企的开发贷、购房者的按揭贷款下款速度等,都有了一些实质性的落地措施,身边已有不少购房者接连收到银行下贷通知。

但,我们的心里也要像明镜似的,任何一个行业都有一个由初期、成长、兴盛到逐步衰减的过程,政策的维稳管控,只是让这个扭转速度尽量趋缓,却不能改变行业的发展规律大势。这一点,房企们自然是非常清醒,因为他们每天在调动资金、在卖房,比我们大多数吃瓜群众的感受深得多。所以,他们在做出战略选择时,都非常的决绝,不敢拖泥带水,也不能过多犹豫,该放弃就放弃,该退出就退出,“老乡别走”在他们这里不适用。

比如在上个月,恒大许老板就宣布未来10年退出房地产行业,向新能源汽车转变。不到一月,目前又有一家千亿房企宣告“告别”房地产业,这就是绿地。根据公告显示,公司行业类别由“房地产业”变更成为“土木工程建筑业”。大家可不要小看绿地,那曾经也是全国销售额前三强的房企,与恒大这些都属于第一阵营。突然一纸变更,让人唏嘘不已的同时,也让人产生无限遐想。

按照他们自己的说法是公司的基建产业占比达到55%。但从公司的第三季报可以看出,并不是他们的基建增长有多快,而是房地产业务下降速度太快。数据显示,今年前9个月,该公司的新开工面积同比减少44%,7-9月降幅更是为52%。说到底,房地产业务这么大比例下降,才显得公司基建业务占比很高。所以,关于绿地的行业变更原因,看客们心中基本上是有数了:在逐步退出房地产业。

那么,大型房企退出行业,释放了楼市什么重要信号呢?不着急买房了?

第一,识时务者为俊杰。

楼市火了这么多年,占用了太多的资源和资金。此前有机构统计过数据,说是A股有一半的上市公司持有投资性房产,都不把资金和精力用于搞实业,对我们的技能改造、科技进步无疑是有重大影响的。

房地产属于资金密集型行业,如何引导资金进入实体而不是房地产,国家在今年出台了很多有效措施,比如针对房企的3道红线和针对银行的2道红线,其实都是与房企有关。红线一划,资金口子就扎上了,没有新鲜血液供给开发商,犹如热锅上的蚂蚁:首先是没钱拿土地了,同时还得降价促销回笼资金已偿还不断到期的债务。那么,他们现在退出明智吗?

这个要看怎么说了,相对于2019年初*万达退出房地产,显然是有点晚,也有点被动,但如果一些杠杆较高,经营不善的房企还不及时退出,只会让债务越滚越多,积重难返,所以,从这个角度来看,现在退出还算识时务。相对而言,从现在的授信和融资成本环境看,民营房企退出,国企接手或是一个趋势。

第二,大拆大建时代过去,城市发展主要以更新为主,房地产蛋糕不多了。

早在去年的7月份时,国家就宣布全面推进旧改,改变城市更新方式,在前一段时间,住建部还下发了21个城市更新试点城市名单,种种迹象表明:未来拆旧建新的模式将退出历史舞台,取而代之的就是旧改,新房市场的蛋糕会越来越小。

相比较而言,美国人口虽然没有我们多,但房企仅480多家,而我们有近10万家的房企,显然是过多了。现在每年大概有400-500家房企消亡,随着房地产红利时代结束,包括大型房企在内,将加快退出房地产的步伐。或许再过5年,我们很多现在有名的房企将从榜单中消失。

第三,未来的房地产市场将迎来新格局。

从今年诸多大型民营房企债务暴雷情况看,由于自身经营扩张掌控能力有限,风险意识薄弱,一旦监管趋紧和市场出现风吹草动时,抗风险能力差,而国有房企就不一样,有信用背书,融资成本也要少很多。所以,未来,像住房这样关系到国计民生的商品,大概率还是以国有企业经营为主,以有利于实现房地产行业的健康平稳发展。

最后一个关于房价、买房的问题,不妨看看这条建议。

房价是一个很敏感而热议话题,我们谁也不能臆测,但说楼市、谈房地产,也不可能完全回避这样一个问题。从国家对房地产健康平稳的定位来看,未来N年对楼市的调控都不会出现大幅的放松,必须在一定规则下运行。

当然,考虑到经济增长、收入增长、原材料价格增长,以及一些优质城市的产业和人口吸附力强,一些一二线大城市的房价要下跌很多也是不容易,但考虑到管控和房地产税改革试点预期,在房住不炒的大背景下,房价涨幅有限,大概率处于一个稳中有微涨的趋势。不过,人口就那么多,人均住房面积也与发达国家相差无几,那些人口被虹吸而净流出的三四线城市,特别是县城,或进入滞涨甚至理性回归的过程。

鉴于以上趋势,对我们购房者而言,买房要以自住为目标,即便是在大城市,谁也不能保证你所买的小区、你买的房子能保值增值,而小城市就更不用说了,如果自己要改善,孩子要结婚上学,该买还得买。当然,如果没有这些紧迫的自住需求,那就大可不必现在就往楼市里钻。此外,考虑到眼下的房企状态,如果决定要买房,建议还是选择有国企、央企背景开发商开发的房子,尽量不要买到有潜在延迟交付或烂尾可能的房子,越是打折售卖越要擦亮眼睛,毕竟,安全相比捡便宜更为重要。

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