伴随着地产行业进入调整阶段，物业行业的并购节奏也随之加速。来自中指研究院的最新研报显示，2021年以来，物管领域已经发生了63宗并购事件，超310亿元的交易金额更是创下了行业新高。在业内看来，扩规模是各家物业企业尤其是头部企业的主流需求，收并购依旧是企业直接快速获得交付面积的有效途径。出于战略发展的需要，企业短时间内不会停下扩张的步伐。

图片来源：中指研究院

交易总额大增约198%

根据中指研究院最新研报，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业;交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

据统计，2021年内仅第一季度公告披露的并购事件达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2020年全年总交易额;并购标的估值水平在7.45x与26.9x之间，均值为12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。

“总体来看，今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、标的估值理性的特点。”据中指物业事业部副总经理牛晓娟分析介绍，2021年，剔除专业服务类与市政环卫类标的企业，并购方涉及增加在管面积总量约8.9亿㎡。

而从年内物业管理行业收并购情况来看，并购物企中在管面积Top5企业分别为碧桂园服务、合景悠活、万物云、雅生活、恒大物业;第一服务、龙湖智慧服务、旭辉永升服务、融创服务则紧随其后。

在交易金额、交易宗数以及并购标的规模上，碧桂园服务成为2021年物业管理行业当之无愧的“并购王”。据统计，碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%，领衔其他市场参与者。其中，年初54.32亿元“联姻”蓝光嘉宝，9月一周内约133亿接连“鲸吞”富良环球与邻里乐控股，也为碧桂园服务增加潜在在管面积约2.8亿㎡。

规模与资源协同类收购占“大头”

从行业并购的类型来看，规模与布局，资源协同类并购，是现阶段行业并购的主要类型。

具体来看，截至2021年11月1日，物管领域涉及到规模与布局、资源协同类收购共31宗，交易总金额为237.71亿元，占比75.46%。其中，以碧桂园服务、万物云与合景悠活等为代表。

以合景悠活为例，这家原本规模在行业内并不具备优势的中小物企，正是通过上演“蛇吞象”、做大规模的典型案例，借由收并购这一手段实现了自身管理规模激增6倍的变化。公开资料显示，自2020年10月上市后，合景悠活基本将公司上市募集资金约24亿元全部用于收并购扩张;截至2021年6月末，该公司总在管面积达到1.65亿平方米，同比增长617.8%。而在2021年中期业绩会上，尝到收并购“甜头”的合景悠活公司管理层更是公开表态，下半年还要“买买买”，并将收并购额度上调40%。

值得一提的是，在“三道红线”及“两个上限”的宏观调控影响下，2021年以来，部分地产企业相继被爆出现债务问题，在此背景下，不少房企为缓解或摆脱现金流困境，将昔日看好的物业资产列入出售清单。典型案例如富力物业，这家物企已经被碧桂园服务收入囊中;另有几大成长性优异、管理规模可观的优质标的被摆上了货架，如新力服务以及恒大物业。

牛晓娟分析指出，回顾2021年以来的60余宗并购交易，从开年之初合景悠活收购雪松智联“蛇吞象”开始，“大鱼吃小鱼”、“大鱼吃大鱼”的行业并购案例层出不穷，并购类型以规模扩张为主，同时强调多元化业务布局。

在牛晓娟看来，类似碧桂园服务、万物云等企业通过收并购窗口期积极抢占粮草，继续巩固头部企业优势地位及提升市场占有率，强者恒强的行业格局显现。“同时，合景悠活、和泓服务等规模相对较小的物业企业，在市场集中度快速提升背景下，抓住机遇，展现出规模化发展的决心和魄力。”

业内：收并购仍将持续

尽管2021年内并购事件层出不穷，但物管行业并购案例的不确定性，也在年内得到了充分体现。如：年初彰泰物业易主融创服务，随后新力服务去向未定，而第一服务也是停牌近一个月于近日公布被融创服务收购部分股权。

对于未来企业间的收并购是否还会持续的问题，牛晓娟分析认为，从目前来看，企业间的并购行为在运作过程中会面临许多不确定的因素及风险，使并购达不到预期的效果。具体来看，政府监管、定价争议、支付方式以及投后管理，是影响企业并购行为的四种因素。

以“定价争议”这一因素为例，并购是成本与价值相互博弈的重要过程，并购价格的最终确定是并购企业愿意出的最高价和目标企业所愿意接受的最低价之间谈判的结果，然而谈判过程中经常会出现“事与愿违”而合作终止的情况。

“如恒大物业先后与碧桂园、万科、合生创展等接触过，市场传可能也因价格谈不拢，先后退出收购事宜。”牛晓娟如是举例。

谈及“投后管理”这一因素，牛晓娟则指出，由于物业行业区域特征明显，存在不熟悉新监管体制、新市场运营不熟练、企业文化差异、被收购企业人员流失、资源及管理层注意力分散等风险，这类不稳定的因素所产生的“担忧情绪”也会直接影响到企业的后期收购后的企业收并购的决策。

谈及2021年以来的物企收购热潮，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，眼下，物管领域收购正面临新的市场机遇。“物管本身是作为风口上的产业，但是由于疫情的冲击，部分项目转让的可能性增大。这个时候从物管的收购角度看，反而形成了比较好的收购和扩张机会。”(记者卢扬荣蕾)

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